ノンリコースローンとは個人や会社の信用力や資産を対象として融資をするのではなく、対象となる物件の収益力を評価して実行される融資のことです。
ですから担保も対象は不動産のみとなっています。ノンリコースローンは銀行のように過去の取引実績や保証人も必要としていません。
リコースローンとは今後、安定した収益が見込める物件ならば誰もが利用することができる画期的な不動産融資なのです。
従来の銀行融資は個人や会社の信用力や資産に対して融資するものでした。ですのでその融資の返済義務はそのすべてに及ぶものでした。その結果、「投資した不動産が担保割れしてしまい、借金だけが残った」という悲惨なケースですとか、そこまではいかなくても「借金返済と税金で手元には何も残らなかった」とか、「ビルをリニューアルしたくても追加融資を受けることができない」、「有望な投資物件があるのに銀行融資が受けられない」など、多くの方々が現行の融資制度に縛られてしまって身動きのできない状況に陥っているのが現状です。
モルガン・スタンレー証券のノンリコースローンは、こうした閉塞状態を打開する資金調達の途を開いたといえます。
個人や会社の信用力に頼る（リコース）従来型の銀行融資に対して、モルガン・スタンレー証券のノンリコースローンは、個人や会社の信用力に頼ることなく（ノンリコース）、対象不動産の収益力に対して実行する融資なのです。
いわば「人ではなく物件に対してお金を貸す」というシステムですから、すでに銀行の融資枠一杯まで借りてしまっている方であっても、その物件次第で融資が可能なのです。返済原資は融資対象物件のみで、その他の資産に返済義務が及ぶということもないので。
不動産リスクが顕在化してしまっている現在こそ、リスクを限定できるノンリコースローンの威力が発揮されると思います。
モルガン・スタンレー証券はこれらの小口のローンを束ねて、証券化することによって安定的な資金供給を実現したのでした。
不動産の価格は「上がる」か「横這い」か「下がるか」の３つのパターンがあります。不動産価格が上がるときは、キャピタルゲイン（売却益）を見込むことができます。
この時は投資枠を増やして、高いリターンを狙うチャンスと言えます。ノンリコースローンは物件本位の融資なので、金融機関との過去の取引実績や他の所有資産にこだわることなく融資を受けることができます。